报告大厅摘要：2014年，65岁及以上人口达1.38亿，占总人口的10.1%，预计这一比例在2020年会达到13%左右。换句话说，5年后，差不多每8人中就有1人超过65岁。下面是对中国养老产业现状分析。

　　统计公报显示，截至2013年底，内地60岁及以上老年人口超过2亿，占总人口的14.9%，相当于每7人中，有1人超过60岁。2014年，65岁及以上人口达1.38亿，占总人口的10.1%，预计这一比例在2020年会达到13%左右。换句话说，5年后，差不多每8人中就有1人超过65岁。下面是对中国养老产业现状分析。

　　民众支付能力不足、未富先老，仍是中国养老产业最大的痛点。中国养老产业或需5年以上的“启蒙期”，金融产品创新将成为养老产业发展的引擎。希望和时间赛跑，让父母能踏实地养老……谈到养老产业的现状，清华同衡养老产业专家委员会执行秘书长陈首春这样说。

　　养老“蓝海”仍初级

　　“2014年中国老年人的消费能力预计为4万亿元，到2050年有望增加到106万亿元，占GDP的比例有望从2014年的8%上升到2050 年的 33%，这将为中国的房地产带来巨大的市场，包括房地产开发、物业管理、养老机构，养老服务等。”中国房地产业协会原副会长朱中一表示。

　　事实上，我国上世纪50年代“婴儿潮”时的出生人口，现在正在形成第一个老年人口增长高峰。现在老年人口年均增长800万人，到2050年将达到4.3亿人。届时，平均每3个人中就有1个60岁以上的老年人，解决老年人口问题迫在眉睫。

　　面对这样的状况，国家从各个层面下发了相关政策。2013年，国务院发布了《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》的35号文;李克强总理此前也曾强调，到2020年要全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。

　　“在今年的两政府工作报告中，一共有18处提到养老相关问题，这足够说明中央政府对养老问题的重视，养老地产也包含其中。将来新开发的小区都要配建养老设施，因为将来90%的人都要居家养老。如果不考虑这一块，那开发商将失去很大市场。同时，在互联网+的概念之下，中国荷都网（www.heduwang.com）开发商还得考虑如何将养老智能化。”朱中一如此解读。

　　面对如此巨大的市场及政策红利，包括万科、保利大型房企都早已提前布局，并积极开始探索。但是目前，我国的养老产业依旧处于非常混乱的初级阶段。更多相关信息请查阅中国报告大厅发布的养老产业全景调研与投资风险预测报告。

　　实际上，此次房展会上，来自威海、海南等主打旅游地产的项目也透过“养老养生”来吸引老年人。不过，这些项目所在地虽然风景秀丽，但是医疗、交通等服务却仍较为欠缺，养老地产的混乱由此可见一斑。

　　政府政策需“交圈儿”

　　“所有人都在想如何进入养老服务业，但养老地产缺乏一个准入门槛，这造就了现在鱼龙混杂的局面。其次，养老服务缺乏专业化;第三，整个产业缺乏一个畅通的渠道和平台。”对于养老产业目前存在的问题，传承华夏常务副总经理李晶晶表示。

　　而在朱中一看来，盈利问题是养老地产所面临的一个难题：“房地产业是一个投资回报率高、周期短的行业，而养老地产投入大，回报周期长，盈利少。”

　　对于盈利问题，香河爱晚投资有限公司副总裁陈伟波建议道，可以以住宅销售的资金来维持后期养老项目的运营。不过，北京市房协秘书长陈志却认为这是不可持续的。

　　正因为以上问题，我国的养老产业处在一个尴尬的境地。在陈志看来，政策上的不交圈给养老产业带来了很多的困难，使得市场虽然探索了许多，但依然处在初级阶段。他认为，所有的养老产业都最终走向医疗产业，但是与养老产业有关的房地产、医疗、金融等行业都基本处于割裂的状况，各有各的逻辑。“从这个方面来说，国家在统筹养老方面，基本没做或者做得不够。”陈志直言：“国家虽然下发了很多政策，使得我们的住区标准有了基本可以依循的东西，但是要求我们现在把所有的社区都按照养老的模式来建显然是不可能的。其次，这仅仅解决了硬件性的服务，老年人的心理问题等软件服务仍然没有解决。”

　　陈志建议，基于目前90%以上的老年人都靠社会、民间养老，所以现在亟待建立起一个渠道畅通的、政策交圈儿的、对房地产企业有政策支持的一整套养老制度。